“不动产统一登记”引发房产税热议，上海试点12年效果如何？

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记，标志着这一项推进了10年的重大工作终于完成。

此消息一出，引发了市场对于房产税征收的猜想与关注。

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“（不动产统一登记）是为了更长期的税制改革做准备。但目前来看，稳定的市场环境更为重要，房产税改革在一段时间内仍以试点、循序渐进的方式进行，相关进度仍较难提速。”合富研究院高级分析师吴智杰向时代周报表示。

事实上，作为房产税试点城市之一，自2011年1月28日开始，上海就已经对部分个人住房征收房产税，迄今已试点了12年。

多名业内人士在接受时代周报记者采访时均表示，房产税如何在其它城市落地执行，可参考上海标准。经过十多年的试点，上海已形成一套成熟的规则，可在一线城市因地制宜地推广应用。从效果上看，房产税对上海房地产市场有重要的调节作用，有利于房地产市场平稳发展，为刚需购房者创造良好的市场环境。

图源：图虫创意

专家：不动产统一登记是征收房产税的前提条件

不动产统一登记引发市场对房产税全面落地的猜想。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析指出，不动产统一登记是房产税征收的前提条件，实现全面实现不动产统一登记，也意味着离房产税的征收更近了一步。不动产统一登记意味着国内房产有统一的平台登记，由于房屋类型较多，产权情况不一，不动产统一登记是一种制度规范性的工作，可对全国房屋情况以及房屋所有权人能够摸底，为监测统计分析不动产情况奠定数据基础，同时有利于维护房地产市场的稳定。

4月16日，易居研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示，广义上此次不动产统一登记制度全面建立，是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总，其涉及各种类型的不动产项目，有助于保护相关权利人权益。后续土地房屋的买卖、抵押、证明等工作，都可以基于全国不动产信息系统，更有效开展工作，客观上有助于更好盘活存量。

严跃进指出，从房地产角度看，此次不动产统一登记有多个层面的意义。首先，部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签，具备不动产权利证书后，后续交易将更加顺畅。对于大城市来说，相关房产交易受益更强，这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作，都将因这项工作而提速。其次，潜在的房屋交易规模要增加，或者说增加了二手房挂牌量和交易规模，存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。

不动产统一登记，对房地产市场影响几何？

吴智杰认为，完成不动产统一后，全国的房地产管理的透明度更高了，有助于进一步规范市场交易，降低交易风险。当前，经济发展需要市场稳定，能够更好地抑制投机性购房。

房产税上海样本：人均超60平方米计税

作为房产税试点城市之一，上海的执行方法对其它城市具备借鉴意义。上海的房产税征收对象和征收面积等，均可称为其它城市参考的样板。

目前，上海依旧按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下简称“《暂行办法》”）来进行房产税试点的征收。

按《暂行办法》，目前上海市的房产税征收对象主要分为两种。

第一类为上海户籍购房者。2011年1月28日起，上海本市家庭居民在本市新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

第二类为非上海户籍购房者。非本市户籍在上海买房的，需要按照每个平方一定的税收比例进行缴纳房产税。

此外，因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房以及农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房，可暂时免收房产税。

时代周报记者查询上海税务局官网得知，目前上海房产税征收暂行办法的适用税率仍为0.6%，符合应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率则暂减为0.4%。

具体而言，2022年上海市统计局公布的上年度新建商品住房平均销售价格为40974元/平方米。按此计算，2022年新购入住房的相关购房者，如果每平方米市场交易价格≤81948元，税率可暂减为0.4%，否则按照0.6%计算。

图片来源：上海市税务局官网

以上海户籍居民张雯（化名）为例，其现在居住的160平方米住房于2010年购买，当时房产税还未出台，因此未计入应征税房产。

但2022年，张雯又以90000元/平方米的价格购入一套100平方米的期房，超过了上海户籍家庭人均60平方米的免税住房面积标准。因此，张雯新购的这一套住房的全部面积（即100平方米），都需要按规定缴纳房产税，此后每年需要应缴房产税为37800元。

上海市税务局2023年2月8日发布的《上海市2022年税收收入统计情况》显示，2022年上海市房产税收入为237.1147亿元（未精确到个人住房房产税），较上一年（221.9808亿元）同比增长了约6.82%。

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